Fiduciam onderneemt over de grenzen om complexe bedrijfsovernames te financieren

Recent verstrekte Fiduciam een complexe, grensoverschrijdende lening met een transactiewaarde van maar liefst 10 miljoen euro. Bij deze transactie werden twee Luxemburgse bedrijven overgenomen, die elk een grote studentenwoning in Duitsland bezitten.

Unieke kans

De twee studentencomplexen, waarin per huis 200 tot 250 studenten woonachtig zijn, en een waarde hebben van elk 20 miljoen euro, werden door een Britse studentenhuisvester verworven middels een bedrijfsovername. Deze groep, die de studentencomplexen eerder beheerde, kreeg een eenmalige, unieke kans om het onroerend goed te kopen.

Kort tijdsbestek

De kredietnemer had de overbruggingsfinanciering nodig om de grensoverschrijdende aandelenovername binnen een kort tijdsbestek af te ronden. Na ondertekening van de koop- en verkoopovereenkomst had de koper zes weken de tijd om een financiering rond te krijgen. De afgelopen tijd hebben de Engelse en Duitse teams van Fiduciam dan ook hard gewerkt om het krediet binnen de gewenste termijn te verstrekken.

Cross-border financiering

Bij deze transactie waren diverse partijen uit maar liefst drie verschillende landen betrokken. Het krediet, waarmee de overname van twee Luxemburgse bedrijven werd gefinancierd, werd door Fiduciam vanuit Engeland verstrekt aan een Britse kredietnemer, waarbij het onderpand – de studentencomplexen – gevestigd is in Duitsland. Deze transactie toont de grensoverschrijdende mogelijkheden van Fiduciam.

Overbruggingsfinancieringen van Fiduciam bieden uitkomst voor mkb-ondernemers

Het mkb is een belangrijk onderdeel van de Nederlandse economie. Toch is het voor mkb-ondernemers, met name in Nederland, moeilijk om aan een financiering te komen. Banken zijn sinds de financiële crisis in 2008 steeds strenger geworden in het toekennen van krediet. Gelukkig kent de financieringsmarkt steeds meer alternatieve financieringsmogelijkheden.

Financieren steeds lastiger

Het verkrijgen van een financiering is voor veel mkb-ondernemers de laatste jaren minder eenvoudig geworden. Vooral mkb’ers in de vastgoedsector moeten steeds meer moeite doen om een lening te krijgen. Het blijkt zelfs dat nergens in Europa kleine en middelgrote bedrijven zo veel moeite hebben om aan geld te komen als in Nederland. Dit komt mede doordat banken de afgelopen jaren steeds terughoudender zijn geworden in het verstrekken van financieringen, met name aan kleine en middelgrote bedrijven. Zij vormen doorgaans namelijk een groter risico voor de bank.

Daarbij komt dat de doorlooptijden bij banken over het algemeen te lang duren voor ondernemers. Hierdoor zijn zij niet altijd in staat om gepast te reageren op kansen die zich voordoen. Steeds vaker worden vastgoedinvesteringen dan ook op een alternatieve wijze gefinancierd.

Mogelijkheden Fiduciam

Gelukkig voor mkb’ers zijn de traditionele banken tegenwoordig niet meer de enige plek waar zij kunnen aankloppen voor een financiering. De markt voor non-bancair vastgoedkrediet is dan ook groeiende. Steeds vaker zoeken ondernemers naar alternatieve aanbieders van vastgoedfinanciering, zoals Fiduciam. Als overbruggingsfinancier verstrekt Fiduciam kortlopende leningen vanaf €500.000 tot €25 miljoen. Het idee is dat de overbruggingsfinanciering de mkb-ondernemer de tijd geeft om een reguliere financiering te regelen.


De complexiteit en mogelijkheden van de Europese overbruggingsmarkt

De vraag naar overbruggingsfinancieringen in het Verenigd Koninkrijk heeft sinds de kredietcrisis in 2008 een aanzienlijke groei laten zien. In de rest van Europa is kredietverlening voor een Britse overbruggingsfinancier als Fiduciam echter niet altijd even gemakkelijk. In sommige Europese landen is dit zelfs helemaal niet mogelijk. Toch heeft Fiduciam het haar taak gemaakt om mogelijke manieren te vinden om waar en wanneer het kan haar overbruggingskredieten te verstrekken.

De Europese overbruggingsmarkt

De Europese financiële sector is sterk beïnvloedt door de strenge regelgeving en de terughoudende opstelling van banken, wat heeft geleid tot een groei van de behoefte naar non-bancaire financiering. Op de Europese markt zijn er dan ook talrijke mogelijkheden voor Fiduciam. In sommige Europese landen zijn er namelijk, buiten de lokale banken, maar weinig kredietverleners in staat om investeerders en ontwikkelaars te helpen bij het realiseren van een hefboomeffect op vastgoed. In feite zijn er zelfs landen waarbij Fiduciam mogelijk de enige optie is van deze investeerders en ontwikkelaars.

Financieringsaanvragen in Europa

Bij een financieringsaanvraag in een voor Fiduciam nieuw land wordt allereerst uitgezocht of het in dit land wel mogelijk is om als Brits kredietverstrekker geld uit te lenen en, als dat het geval is, op welke manier dat het beste kan worden gedaan. In bijna elk land gelden namelijk andere regels en voorschriften op het gebied van kredietverlening. Zo kan Fiduciam bijvoorbeeld niet rechtstreeks lenen aan Franse entiteiten, vanwege het bankmonopolie in Frankrijk. Het Franse bankmonopolie verbiedt niet-banken namelijk om bancaire activiteiten uit te oefenen. Fiduciam kan echter wel helpen wanneer kredietnemers, met bedrijven buiten Frankrijk, Franse activa in bezit hebben waarmee de lening kan worden gedekt.

In Spanje staat Fiduciam weer voor een hele andere uitdaging. In dit land verloopt het beoordelen van de waarde van onroerend goed dikwijls problematisch. Dit komt onder andere doordat eerdere verkoopgegevens, in de meeste gevallen, beperkt en onbetrouwbaar, zijn. Hierdoor is het lastig om complexe vastgoedtypen met elkaar te vergelijken. Fiduciams Spaanse team bestaat dan ook volledig uit Spaanstalige medewerkers, zodat dit soort problemen gemakkelijker kunnen worden aangepakt.

Ondanks de uitdagingen in verschillende Europese landen is Fiduciam altijd bereid dat stapje extra te zetten voor alle betrokken partijen.

Toekomstige groei

Het heeft Fiduciam enige tijd en moeite gekost om zich te ontwikkelen op de Europese overbruggingsmarkt, maar inmiddels is het bedrijf naast het Verenigd Koninkrijk actief in vele Europese landen. In het merendeel van deze landen is een stijgende lijn te zien op de vastgoedmarkten. Fiduciam verwacht dan ook een sterke groei van de kredietvolumes.

Officiële uitreiking Erkend MKB Financier keurmerk

In september werd bekend gemaakt dat Fiduciam als één van de eerste elf financiers het keurmerk Erkend MKB Financier van Stichting MKB Financiering mocht ontvangen. Vandaag werd het keurmerk officieel uitgereikt aan onze Country Manager, Bardo van Hoogen, door Ronald Kleverlaan namens Stichting MKB Financiering. Het keurmerk is een stap om de sector verder te professionaliseren en een eerlijk speelveld te creëren. Fiduciam is trots om hieraan bij te dragen.

Fiduciam verwerft bekendheid op de Duitse markt

Recent heeft Fiduciam haar grootste Duitse transactie tot nu toe afgerond. De financiering van €3,5 miljoen stelde de kredietnemer, een ervaren vastgoedbelegger, in staat om een deel van zijn gevarieerde vastgoedportefeuille te herfinancieren.

Deze deal laat zien dat Fiduciam vaste voet aan de grond krijgt in Duitsland. Zes maanden na de opening van de eerste Duitse vestiging in Frankfurt verwerft Fiduciam steeds meer bekendheid op de Duitse markt.

Fiduciam vult het financieringsgat voor vastgoedleningen tussen €5 en €20 miljoen

Uit de Property Lending Barometer 2019, een onderzoek van accountant- en advieskantoor KPMG, blijkt dat Nederlandse financiers steeds minder vastgoedleningen onder de €20 miljoen verstrekken. Momenteel ligt de gemiddelde vastgoedlening rond de €23 miljoen. Twee jaar eerder was dit nog €8 miljoen. Een daling van maar liefst 65%.

Deze daling komt onder andere doordat traditionele banken steeds minder interesse hebben in onroerend goed. Daarnaast hebben alternatieve financiers vooral belangstelling naar óf relatief kleine leningen óf relatief grote leningen. Als gevolg hiervan ontstaat er een aanzienlijk gat voor het financieren van vastgoed tussen de €5 en €20 miljoen.

Banken zijn terughoudender

Traditionele banken kijken bij het financieren van vastgoed steeds kritischer naar het soort lening en de omvang ervan. Grotere leningen zijn voor banken aantrekkelijker, omdat deze meer schaalvoordeel en verdiencapaciteit opleveren.

Bovendien vinden steeds minder banken vastgoedfinanciering van groot strategisch belang. Het onderzoek van KPMG geeft aan dat 60% van de aan het onderzoek deelnemende banken vastgoedfinanciering niet strategisch belangrijk vindt.

Alternatieve financiers

In Nederland treden steeds meer alternatieve financiers toe tot de vastgoedmarkt. Er zijn dus wel alternatieven voor bankfinanciering op de markt aanwezig. Deze financiers zijn echter voornamelijk geïnteresseerd in wat kleinere of juist wat grotere leningen. Hierdoor ontstaat een financieringsgat tussen de €5 en €20 miljoen.

Mogelijkheden Fiduciam

Uit bovenstaande informatie kan geconcludeerd worden dat de kans dat je bij een vastgoedfinancier terecht kan voor een kredietaanvraag tussen de €5 en €20 miljoen steeds kleiner wordt. Fiduciam vult dit gat in de markt. Bij Fiduciam kun je terecht voor korte termijn financieringen, overbruggingsfinancieringen, vanaf €250.000 tot €25.000.000.

Fiduciam betreedt de Schotse markt

Fiduciam biedt sinds kort haar diensten aan in Schotland. Wij zien veel mogelijkheden op deze kansrijke markt en inmiddels is de eerste transactie dan ook afgerond.

We verstrekte een financiering van 1,14 miljoen pond met een looptijd van 24 maanden. Deze lening geeft de kredietnemers, eigenaren van een verzorgingshuis in Glasgow, de tijd om hun bestaande leningen te herfinancieren.

Fiduciam is nu volledig uitgerust om de Schotse markt te kunnen bedienen. Het doel is dan ook om het eerste aanspreekpunt te zijn voor tussenpersonen met een uit te voeren transactie in Schotland.

€9 miljoen financiering voor zorgcomplex

Binnen één maand verstrekte Fiduciam een financiering van €9 miljoen voor een zorgcomplex in het zuiden van het land. Gezien de aankoop van het pand korte tijdslijnen met zich mee bracht was het voor de ondernemers van groot belang dat de financiering binnen korte tijd geregeld kon worden.

Beleggings- en acquisitiefinanciering

De grootte van deze commerciële financiering maakte het voor de ondernemers een lastige opgave om een lening te regelen bij reguliere banken. Een looptijd van 18 maanden voor deze beleggingsfinanciering geeft de ondernemers tijd om middels de normale wegen een financiering rond te krijgen.

Het zorgcentrum is verhuurd aan enkele grote zorginstellingen waarbij één van de grote huurders binnenkort ruimte zal maken voor de transformatie naar studentenwoningen. Gezien dit laatste een dusdanige waardestijging met zich mee brengt zal de herfinanciering van de beleggingsfinanciering voor de ondernemer eenvoudiger te organiseren zijn.

Track-record

Fiduciams overbruggingsfinanciering wordt niet alleen gebruikt daar dit een grote transactie is en korte tijdslijnen heeft, maar het geeft de ondernemers ook de mogelijkheid een track-record op te bouwen. Dit zal niet alleen de kans op een reguliere financiering vergroten, het geeft de ondernemers ook tijd een degelijke financiering te regelen.

Mogelijkheden Fiduciam

Veel aspecten in bovenstaande financiering maakte het een ingewikkeld financieringsvraagstuk waarbij korte tijdslijnen, de hoofdsom van €9 miljoen en de transformatie aard van het commerciële project een grote rol speelden. Daarnaast hadden de kredietnemers een internationale achtergrond waarbij de klant van de vele mogelijkheden van Fiduciam gebruik heeft gemaakt.

Een financiering met wijn als onderpand

In Frankrijk financierden wij een wijngaard waarbij niet alleen de wijngaard zelf maar ook 77.422 flessen wijn en 2631 hectoliter wijn in vaten als zekerheid van de financiering dienden.

Overbruggingsfinanciering in Frankrijk

Enkele jaren geleden werd de wijngaard door een vermogend particulier uit de Verenigde Staten gekocht. Een deel van de bestaande schuld van de wijngaard moest geherfinancierd worden. Hiervoor verstrekte Fiduciam een financiering aan een Luxemburgse entiteit die in handen was van de eigenaar van de wijngaard.

Deze driejarige lening is zo gestructureerd dat er middels meerdere kredietopnemingen een totale hoofdsom van €3 miljoen opgenomen kan worden waarbij het eerste kredietbedrag €750.000 bedroeg.

Om een betrouwbare waarde van onze zekerheid te krijgen werd er een gespecialiseerde RICS-taxateur bij betrokken die niet alleen de waarde van de wijngaard vaststelde, maar ook de kwaliteit van de wijn beoordeelde.  

Cross-border financiering

Niet alleen maakte de zekerheid van deze transactie het een bijzondere lening, ook waren er vijf jurisdicties uit drie verschillende continenten bij de lening betrokken. Dit door de aard van de onderneming van de kredietnemer en de betrokken multinationale aandeelhouders. De lening werd door Fiduciam vanuit Engeland verstrekt, het onderpand – de wijngaard – was gevestigd in Frankrijk, de kredietnemer in de VS, de entiteit van de kredietnemer in Luxemburg en ten slotte een borgsteller uit Australië.

Mogelijkheden Fiduciam

Deze overbruggingsfinanciering laat niet alleen de grensoverschrijdende mogelijkheden van Fiduciam om financieringen mogelijk te maken aan entiteiten met complexe buitenlandse structuren, maar ook de bereidheid om financieringen te verstrekken tegen handelsbedrijven.

Fiduciam faciliteert de lancering van een nieuwe sportauto

Op het Goodwood Revival festival in Groot-Brittannië heeft TVR vandaag haar lang verwachte nieuwe sportwagen gepresenteerd. Fiduciam is trots op de samenwerking met partner TVR om een Brits icoon terug te brengen op de weg.

 

“Als ondernemer is het tegenwoordig niet meer eenvoudig om de financiering rond te krijgen; zelfs als je over veel ervaring beschikt en een waterdicht idee hebt. Fiduciam heeft het verschil gemaakt met haar lening, die een van de belangrijkste elementen was in het bereiken van deze mijlpaal: de presentatie van onze nieuwe sportwagen.” John Chasey, CEO van TVR.