De complexiteit en mogelijkheden van de Europese overbruggingsmarkt

De vraag naar overbruggingsfinancieringen in het Verenigd Koninkrijk heeft sinds de kredietcrisis in 2008 een aanzienlijke groei laten zien. In de rest van Europa is kredietverlening voor een Britse overbruggingsfinancier als Fiduciam echter niet altijd even gemakkelijk. In sommige Europese landen is dit zelfs helemaal niet mogelijk. Toch heeft Fiduciam het haar taak gemaakt om mogelijke manieren te vinden om waar en wanneer het kan haar overbruggingskredieten te verstrekken.

De Europese overbruggingsmarkt

De Europese financiële sector is sterk beïnvloedt door de strenge regelgeving en de terughoudende opstelling van banken, wat heeft geleid tot een groei van de behoefte naar non-bancaire financiering. Op de Europese markt zijn er dan ook talrijke mogelijkheden voor Fiduciam. In sommige Europese landen zijn er namelijk, buiten de lokale banken, maar weinig kredietverleners in staat om investeerders en ontwikkelaars te helpen bij het realiseren van een hefboomeffect op vastgoed. In feite zijn er zelfs landen waarbij Fiduciam mogelijk de enige optie is van deze investeerders en ontwikkelaars.

Financieringsaanvragen in Europa

Bij een financieringsaanvraag in een voor Fiduciam nieuw land wordt allereerst uitgezocht of het in dit land wel mogelijk is om als Brits kredietverstrekker geld uit te lenen en, als dat het geval is, op welke manier dat het beste kan worden gedaan. In bijna elk land gelden namelijk andere regels en voorschriften op het gebied van kredietverlening. Zo kan Fiduciam bijvoorbeeld niet rechtstreeks lenen aan Franse entiteiten, vanwege het bankmonopolie in Frankrijk. Het Franse bankmonopolie verbiedt niet-banken namelijk om bancaire activiteiten uit te oefenen. Fiduciam kan echter wel helpen wanneer kredietnemers, met bedrijven buiten Frankrijk, Franse activa in bezit hebben waarmee de lening kan worden gedekt.

In Spanje staat Fiduciam weer voor een hele andere uitdaging. In dit land verloopt het beoordelen van de waarde van onroerend goed dikwijls problematisch. Dit komt onder andere doordat eerdere verkoopgegevens, in de meeste gevallen, beperkt en onbetrouwbaar, zijn. Hierdoor is het lastig om complexe vastgoedtypen met elkaar te vergelijken. Fiduciams Spaanse team bestaat dan ook volledig uit Spaanstalige medewerkers, zodat dit soort problemen gemakkelijker kunnen worden aangepakt.

Ondanks de uitdagingen in verschillende Europese landen is Fiduciam altijd bereid dat stapje extra te zetten voor alle betrokken partijen.

Toekomstige groei

Het heeft Fiduciam enige tijd en moeite gekost om zich te ontwikkelen op de Europese overbruggingsmarkt, maar inmiddels is het bedrijf naast het Verenigd Koninkrijk actief in vele Europese landen. In het merendeel van deze landen is een stijgende lijn te zien op de vastgoedmarkten. Fiduciam verwacht dan ook een sterke groei van de kredietvolumes.

Fiduciam verwerft bekendheid op de Duitse markt

Recent heeft Fiduciam haar grootste Duitse transactie tot nu toe afgerond. De financiering van €3,5 miljoen stelde de kredietnemer, een ervaren vastgoedbelegger, in staat om een deel van zijn gevarieerde vastgoedportefeuille te herfinancieren.

Deze deal laat zien dat Fiduciam vaste voet aan de grond krijgt in Duitsland. Zes maanden na de opening van de eerste Duitse vestiging in Frankfurt verwerft Fiduciam steeds meer bekendheid op de Duitse markt.

Fiduciam vult het financieringsgat voor vastgoedleningen tussen €5 en €20 miljoen

Uit de Property Lending Barometer 2019, een onderzoek van accountant- en advieskantoor KPMG, blijkt dat Nederlandse financiers steeds minder vastgoedleningen onder de €20 miljoen verstrekken. Momenteel ligt de gemiddelde vastgoedlening rond de €23 miljoen. Twee jaar eerder was dit nog €8 miljoen. Een daling van maar liefst 65%.

Deze daling komt onder andere doordat traditionele banken steeds minder interesse hebben in onroerend goed. Daarnaast hebben alternatieve financiers vooral belangstelling naar óf relatief kleine leningen óf relatief grote leningen. Als gevolg hiervan ontstaat er een aanzienlijk gat voor het financieren van vastgoed tussen de €5 en €20 miljoen.

Banken zijn terughoudender

Traditionele banken kijken bij het financieren van vastgoed steeds kritischer naar het soort lening en de omvang ervan. Grotere leningen zijn voor banken aantrekkelijker, omdat deze meer schaalvoordeel en verdiencapaciteit opleveren.

Bovendien vinden steeds minder banken vastgoedfinanciering van groot strategisch belang. Het onderzoek van KPMG geeft aan dat 60% van de aan het onderzoek deelnemende banken vastgoedfinanciering niet strategisch belangrijk vindt.

Alternatieve financiers

In Nederland treden steeds meer alternatieve financiers toe tot de vastgoedmarkt. Er zijn dus wel alternatieven voor bankfinanciering op de markt aanwezig. Deze financiers zijn echter voornamelijk geïnteresseerd in wat kleinere of juist wat grotere leningen. Hierdoor ontstaat een financieringsgat tussen de €5 en €20 miljoen.

Mogelijkheden Fiduciam

Uit bovenstaande informatie kan geconcludeerd worden dat de kans dat je bij een vastgoedfinancier terecht kan voor een kredietaanvraag tussen de €5 en €20 miljoen steeds kleiner wordt. Fiduciam vult dit gat in de markt. Bij Fiduciam kun je terecht voor korte termijn financieringen, overbruggingsfinancieringen, vanaf €250.000 tot €25.000.000.

Fiduciam betreedt de Schotse markt

Fiduciam biedt sinds kort haar diensten aan in Schotland. Wij zien veel mogelijkheden op deze kansrijke markt en inmiddels is de eerste transactie dan ook afgerond.

We verstrekte een financiering van 1,14 miljoen pond met een looptijd van 24 maanden. Deze lening geeft de kredietnemers, eigenaren van een verzorgingshuis in Glasgow, de tijd om hun bestaande leningen te herfinancieren.

Fiduciam is nu volledig uitgerust om de Schotse markt te kunnen bedienen. Het doel is dan ook om het eerste aanspreekpunt te zijn voor tussenpersonen met een uit te voeren transactie in Schotland.

Fiduciam in de Vastgoedfinanciering Special over onze activiteiten en ambities

Deze week verscheen de Vastgoedfinanciering Special van Vastgoedjournaal, waarin verschillende beslissers in de Nederlandse markt voor vastgoedfinanciering aan het woord komen. Zo ging de redactie van Vastgoedjournaal ook in gesprek met Fiduciams Bardo van Hoogen, country manager Nederland, over de onderscheidende activiteiten en grootse ambities van Fiduciam.

Binnen zeven dagen een financiering

Fiduciam bewijst nogmaals dat de organisatie snel en efficiënt kan handelen. Recent heeft Fiduciam namelijk een transactie begeleid waarbij er slechts zeven dagen tussen de aanvraag van de financiering en de uiteindelijke overdracht zaten. De bouwfinanciering met een hoofdsom van €950.000 stelde de ondernemers in staat het commerciële pand aan te kopen en hun vastgoedportefeuille uit te breiden.

Bouwfinanciering

De bouwfinanciering van Fiduciam maakt meerdere kredietopnames mogelijk gedurende de looptijd van de lening. Deze lening van anderhalf jaar is zo gearrangeerd dat er door middel van meerdere kredietopnames een totale hoofdsom van €950.000 kan worden opgenomen, waarbij het eerste kredietbedrag €750.000 bedroeg.

De betreffende lening wordt aangewend voor de financiering van de aankoop van een leegstaande onroerende zaak en de transformering en juridische splitsing van deze onroerende zaak naar meerdere businessunits.

Kort tijdsbestek

Het was voor de kredietnemers cruciaal dat de financiering binnen korte tijd geregeld kon worden, vanwege een strenge afnamedeadline. Door het gebrek aan snelheid bij traditionele banken kwam Fiduciam in beeld. Fiduciam slaagde erin zeven dagen na de aanvraag tot financiering over te gaan, waardoor de kredietnemer in staat was de onroerende zaak af te nemen binnen de gestelde deadline.

Mogelijkheden Fiduciam

Traditionele banken zijn vaak niet in staat om op korte termijn duidelijkheid te geven, terwijl hier op de markt wel behoefte naar is. Deze financiering toont de onderscheidende mogelijkheid van Fiduciam om binnen een zeer kort tijdsbestek een financiering rond te krijgen.

Gastblog Fiduciam voor de stichting MKB Financiering

Fiduciam schreef voor Stichting MKB Financiering een gastblog over de opkomt van de Nederlandse overbruggingsmarkt en de vele mogelijkheden van overbruggingsfinancieringen.  Een overbruggingsfinancier als Fiduciam staat open voor velerlei financieringsaanvragen.

Vastgoedjournaal: Transformatieprojecten bij Fiduciam

Het wordt steeds moeilijker om de financiering van een transformatieproject te regelen bij een reguliere financier. Onlangs hielpen wij een ontwikkelaar die twee commerciële panden wilden transformeren naar studentenwoningen, maar voordat de bouwwerkzaamheden waren begonnen en nadat de bestemmingswijziging was doorgevoerd was de ontwikkelaar in staat de financiering onder te brengen bij zijn reguliere financier.

Juist bij transformatieprojecten is een overbruggingsfinanciering een goede oplossing daar de exit vaak geregeld kan worden middels de verkoop van de onroerende zaken of door een reguliere financier wanneer de nodigde vergunningen en bestemmingswijzigingen zijn doorgevoerd. Gezien de korte looptijd van deze projecten en snelheid waarmee een overbruggingsfinanciering bij Fiduciam kan worden verstrekt is dit vaak een passende oplossing.

Financiering van €5,5 miljoen voor de ontwikkeling van twee luxe villa’s in Marbella

Fiduciam heeft recent een overbruggingskrediet van €5,5 miljoen verstrekt aan een Britse ondernemer. De lening, met een looptijd van 18 maanden en een rente van 0,8% per maand, financiert de ontwikkeling van twee luxe villa’s in de Spaanse badplaats Marbella.

Stijgende vraag naar financieringen in Spanje

Fiduciam ziet een sterke vraag naar haar overbruggingsfinancieringen in Spanje. Deze vraag komt  voornamelijk van buitenlandse ondernemers met vastgoedontwikkelingsactiviteiten in Spanje. Banken in het land van herkomst van deze ondernemers zijn vaak niet in staat een Spaanse hypotheek te verstrekken. Spaanse banken zijn daarnaast steeds terughoudender in het verstrekken van financieringen aan buitenlandse vastgoedbeleggers. Ook private banken perken hun cross-border portefeuille in. Hierdoor neemt de vraag naar Spaanse financieringsaanvragen bij Fiduciam sterk toe en deze blijft naar verwachting voorlopig stijgen. Volgens Clint White, hoofd kredietverlening bij Fiduciam, zal het succesvolle Spaanse team in Londen dan ook worden versterkt met nieuwe medewerkers.

Recordtijd

De lening werd, na ontvangst van het taxatierapport, in maar liefst drie werkdagen afgesloten. Dit is een recordtijd voor Fiduciam! Andere financiers konden deze financiering niet zo snel aanbieden als Fiduciam, vandaar dat Fiduciam de ideale partij was voor de kredietnemer.

Mogelijkheden Fiduciam

Deze transactie toont aan dat Fiduciam de expertise in huis heeft om ondernemers in meerdere landen van dienst te zijn. Ook als Nederlandse vestiging zijn wij in staat om Nederlandse klanten te helpen met grensoverschrijdende transacties. Hierin zijn wij uniek.

De Nederlandse overbruggingsmarkt in opkomst

De markt van overbruggingskredieten staat in Nederland nog in haar kinderschoenen. Ook al neemt de vraag naar deze alternatieve manier van financieringen toe, de mogelijkheden van een overbruggingsfinanciering lijken nog onbekend bij het grote publiek.

Wat is een overbruggingsfinanciering?

Een overbruggingsfinanciering is een korte-termijn lening die veelal wordt gebruikt door het MKB en ondernemers om in vastgoed te investeren. Het idee is dat de overbruggingsfinanciering de vastgoedbelegger de tijd geeft om een reguliere financiering te regelen.

Wij verstrekken overbruggingsfinancieringen waarbij commercieel, semi-commercieel en residentieel vastgoed als onderpand kan dienen. Echter zijn er bekende misvattingen dat de gelden van het krediet alleen gebruikt kunnen worden om in vastgoed te investeren, dat transformatie projecten moeilijk zijn voor een overbruggingsfinancier en dat er een residentiele huurstroom uit het onderpand dient te komen. In dit artikel zullen wij het tegendeel bewijzen.

Wanneer heb je een overbruggingsfinanciering nodig?

Een vastgoedbelegger heeft een goede investeringsmogelijkheid en dient hiervoor een pand aan te kopen. Echter heeft hij hiervoor een afname deadline van twee weken. Zijn huidige financier heeft interesse om een krediet te verstrekken, helaas durft de belegger het risico niet te nemen dat dit voor de afname deadline rond is. De belegger sluit hiervoor een overbruggingsfinanciering af met een looptijd van één jaar en is hiermee in staat het pand aan te kopen voor de gewenste deadline. Het lukt zijn reguliere bank de lange termijn financiering rond te krijgen binnen enkele maanden, waarmee de belegger zijn overbruggingsfinanciering kosteloos kan aflossen.

Inderdaad, in deze situatie is een overbruggingsfinanciering een aantrekkelijke optie. Maar als overbruggingsfinancier merken wij dat er nog een tal van andere mogelijkheden zijn om onze lening voor te gebruiken.

Beleggings- & acquisitiefinanciering

Recentelijk hebben wij een beleggingsfinanciering verstrekt aan een vastgoedondernemer die een multi-tenant bedrijfsgebouw bezat zonder hypotheek. Er kwam een goede investeringsoptie op zijn pad, echter gezien de commerciële aard van deze investering zag zijn reguliere financier hiervan af. Wij konden op het multi-tenant bedrijfsgebouw een eerste recht van hypotheek vestigen waardoor de belegger in staat was het nieuwe bedrijfsgebouw aan te kopen. Dit gaf de ondernemer genoeg tijd waarde toe te voegen middels nieuwe huurders waardoor de kans op een herfinanciering bij zijn reguliere financier enorm is toegenomen.

Een internationale onderneming in de voedselsector zocht een werkkapitaal financiering om een nieuwe productielijn op te zetten. Gezien de tijdelijke aard van de financieringswens, was een overbruggingsfinanciering de juiste oplossing voor deze klant. Middels een beleggingsfinanciering, waarbij een eerste recht van hypotheek als zekerheid diende, konden wij de klant helpen deze nieuwe productielijn te realiseren en uiteindelijk een nieuw product op de markt te brengen.

Bedrijfsfinanciering

Geen constante huurstroom? Ook dit is voor ons als overbruggingsfinancier geen probleem. Een tijdje geleden wisten wij een ondernemer te helpen die een bedrijfsfinanciering zocht om een aandelentransactie te financieren. Een eerste recht van hypotheek op een pand in Amsterdam diende als onderpand voor deze transactie, echter zonder huurinkomsten. De rente werden gefinancierd middels eigen inbreng van de ondernemer en wist zo de aandelentransactie succesvol te voltooien.

Bouwfinanciering

Als overbruggingsfinancier zie wij een enorme toename van aanvragen voor transformatieprojecten. Onlangs wisten wij een ontwikkelaar te financieren die grote monumentale zorgwoningen naar studenten kamers wilde transformeren. De ontwikkelaar was al eigenaar van het te transformeren pand en had een financiering nodig om de bouw te realiseren. Wij verstrekten een financiering op basis van de destijds huidige waarde van het pand waardoor de ondernemer en groeiden mee middels meerdere tranches met de verbouwing. Ondertussen is de verbouwing in volle gang en zijn er verschillende financiers die interesse hebben om onze overbruggingsfinanciering van de te realiseren studentenwoningen zou willen overnemen.

Uiteraard lopen de plannen met de gemeente als het gaat om vergunningen en wijzigingen van het bestemmingsplan vaak uit. Een ontwikkelaar waar wij recentelijk een bouwfinanciering aan verstrekte maakte dit als geen ander mee. Het doel van de ontwikkelaar was om van een commercieel multi-tenant gebouw te transformeren naar woningen. Als overbruggingsfinancier verstrekte wij een een bouwfinanciering op de het commerciële pand waarbij we zouden meegroeien met de ontwikkelaar. Echter waren in werkelijkheid de tijdslijnen van een stuk langer, maar tegen de tijd dat de vergunningen rond waren wilde een reguliere financier het project overnemen. In dit geval werd die initiële bouwfinanciering uiteindelijk een beleggingsfinanciering.

Ook al lopen de bovenstaande cases uiteen, wij zien zeker niet gelimiteerd tot bovenstaande situaties. Internationale zakenpartners, wijn als onderpand of gewoonweg een cross-border transactie? Ook hier staan we bij Fiduciam voor open.