Fiduciam vult het financieringsgat voor vastgoedleningen tussen €5 en €20 miljoen

Uit de Property Lending Barometer 2019, een onderzoek van accountant- en advieskantoor KPMG, blijkt dat Nederlandse financiers steeds minder vastgoedleningen onder de €20 miljoen verstrekken. Momenteel ligt de gemiddelde vastgoedlening rond de €23 miljoen. Twee jaar eerder was dit nog €8 miljoen. Een daling van maar liefst 65%.

Deze daling komt onder andere doordat traditionele banken steeds minder interesse hebben in onroerend goed. Daarnaast hebben alternatieve financiers vooral belangstelling naar óf relatief kleine leningen óf relatief grote leningen. Als gevolg hiervan ontstaat er een aanzienlijk gat voor het financieren van vastgoed tussen de €5 en €20 miljoen.

Banken zijn terughoudender

Traditionele banken kijken bij het financieren van vastgoed steeds kritischer naar het soort lening en de omvang ervan. Grotere leningen zijn voor banken aantrekkelijker, omdat deze meer schaalvoordeel en verdiencapaciteit opleveren.

Bovendien vinden steeds minder banken vastgoedfinanciering van groot strategisch belang. Het onderzoek van KPMG geeft aan dat 60% van de aan het onderzoek deelnemende banken vastgoedfinanciering niet strategisch belangrijk vindt.

Alternatieve financiers

In Nederland treden steeds meer alternatieve financiers toe tot de vastgoedmarkt. Er zijn dus wel alternatieven voor bankfinanciering op de markt aanwezig. Deze financiers zijn echter voornamelijk geïnteresseerd in wat kleinere of juist wat grotere leningen. Hierdoor ontstaat een financieringsgat tussen de €5 en €20 miljoen.

Mogelijkheden Fiduciam

Uit bovenstaande informatie kan geconcludeerd worden dat de kans dat je bij een vastgoedfinancier terecht kan voor een kredietaanvraag tussen de €5 en €20 miljoen steeds kleiner wordt. Fiduciam vult dit gat in de markt. Bij Fiduciam kun je terecht voor korte termijn financieringen, overbruggingsfinancieringen, vanaf €250.000 tot €25.000.000.

Fiduciam in de Vastgoedfinanciering Special over onze activiteiten en ambities

Deze week verscheen de Vastgoedfinanciering Special van Vastgoedjournaal, waarin verschillende beslissers in de Nederlandse markt voor vastgoedfinanciering aan het woord komen. Zo ging de redactie van Vastgoedjournaal ook in gesprek met Fiduciams Bardo van Hoogen, country manager Nederland, over de onderscheidende activiteiten en grootse ambities van Fiduciam.

De Nederlandse overbruggingsmarkt in opkomst

De markt van overbruggingskredieten staat in Nederland nog in haar kinderschoenen. Ook al neemt de vraag naar deze alternatieve manier van financieringen toe, de mogelijkheden van een overbruggingsfinanciering lijken nog onbekend bij het grote publiek.

Wat is een overbruggingsfinanciering?

Een overbruggingsfinanciering is een korte-termijn lening die veelal wordt gebruikt door het MKB en ondernemers om in vastgoed te investeren. Het idee is dat de overbruggingsfinanciering de vastgoedbelegger de tijd geeft om een reguliere financiering te regelen.

Wij verstrekken overbruggingsfinancieringen waarbij commercieel, semi-commercieel en residentieel vastgoed als onderpand kan dienen. Echter zijn er bekende misvattingen dat de gelden van het krediet alleen gebruikt kunnen worden om in vastgoed te investeren, dat transformatie projecten moeilijk zijn voor een overbruggingsfinancier en dat er een residentiele huurstroom uit het onderpand dient te komen. In dit artikel zullen wij het tegendeel bewijzen.

Wanneer heb je een overbruggingsfinanciering nodig?

Een vastgoedbelegger heeft een goede investeringsmogelijkheid en dient hiervoor een pand aan te kopen. Echter heeft hij hiervoor een afname deadline van twee weken. Zijn huidige financier heeft interesse om een krediet te verstrekken, helaas durft de belegger het risico niet te nemen dat dit voor de afname deadline rond is. De belegger sluit hiervoor een overbruggingsfinanciering af met een looptijd van één jaar en is hiermee in staat het pand aan te kopen voor de gewenste deadline. Het lukt zijn reguliere bank de lange termijn financiering rond te krijgen binnen enkele maanden, waarmee de belegger zijn overbruggingsfinanciering kosteloos kan aflossen.

Inderdaad, in deze situatie is een overbruggingsfinanciering een aantrekkelijke optie. Maar als overbruggingsfinancier merken wij dat er nog een tal van andere mogelijkheden zijn om onze lening voor te gebruiken.

Beleggings- & acquisitiefinanciering

Recentelijk hebben wij een beleggingsfinanciering verstrekt aan een vastgoedondernemer die een multi-tenant bedrijfsgebouw bezat zonder hypotheek. Er kwam een goede investeringsoptie op zijn pad, echter gezien de commerciële aard van deze investering zag zijn reguliere financier hiervan af. Wij konden op het multi-tenant bedrijfsgebouw een eerste recht van hypotheek vestigen waardoor de belegger in staat was het nieuwe bedrijfsgebouw aan te kopen. Dit gaf de ondernemer genoeg tijd waarde toe te voegen middels nieuwe huurders waardoor de kans op een herfinanciering bij zijn reguliere financier enorm is toegenomen.

Een internationale onderneming in de voedselsector zocht een werkkapitaal financiering om een nieuwe productielijn op te zetten. Gezien de tijdelijke aard van de financieringswens, was een overbruggingsfinanciering de juiste oplossing voor deze klant. Middels een beleggingsfinanciering, waarbij een eerste recht van hypotheek als zekerheid diende, konden wij de klant helpen deze nieuwe productielijn te realiseren en uiteindelijk een nieuw product op de markt te brengen.

Bedrijfsfinanciering

Geen constante huurstroom? Ook dit is voor ons als overbruggingsfinancier geen probleem. Een tijdje geleden wisten wij een ondernemer te helpen die een bedrijfsfinanciering zocht om een aandelentransactie te financieren. Een eerste recht van hypotheek op een pand in Amsterdam diende als onderpand voor deze transactie, echter zonder huurinkomsten. De rente werden gefinancierd middels eigen inbreng van de ondernemer en wist zo de aandelentransactie succesvol te voltooien.

Bouwfinanciering

Als overbruggingsfinancier zie wij een enorme toename van aanvragen voor transformatieprojecten. Onlangs wisten wij een ontwikkelaar te financieren die grote monumentale zorgwoningen naar studenten kamers wilde transformeren. De ontwikkelaar was al eigenaar van het te transformeren pand en had een financiering nodig om de bouw te realiseren. Wij verstrekten een financiering op basis van de destijds huidige waarde van het pand waardoor de ondernemer en groeiden mee middels meerdere tranches met de verbouwing. Ondertussen is de verbouwing in volle gang en zijn er verschillende financiers die interesse hebben om onze overbruggingsfinanciering van de te realiseren studentenwoningen zou willen overnemen.

Uiteraard lopen de plannen met de gemeente als het gaat om vergunningen en wijzigingen van het bestemmingsplan vaak uit. Een ontwikkelaar waar wij recentelijk een bouwfinanciering aan verstrekte maakte dit als geen ander mee. Het doel van de ontwikkelaar was om van een commercieel multi-tenant gebouw te transformeren naar woningen. Als overbruggingsfinancier verstrekte wij een een bouwfinanciering op de het commerciële pand waarbij we zouden meegroeien met de ontwikkelaar. Echter waren in werkelijkheid de tijdslijnen van een stuk langer, maar tegen de tijd dat de vergunningen rond waren wilde een reguliere financier het project overnemen. In dit geval werd die initiële bouwfinanciering uiteindelijk een beleggingsfinanciering.

Ook al lopen de bovenstaande cases uiteen, wij zien zeker niet gelimiteerd tot bovenstaande situaties. Internationale zakenpartners, wijn als onderpand of gewoonweg een cross-border transactie? Ook hier staan we bij Fiduciam voor open.