Fiduciam heeft een lening van 1,18 miljoen pond verstrekt voor de financiering van een populair spa hotel in het Engelse Cornwall. De lening, die valt onder het Coronavirus Business Interruption Loan Scheme (CBILS), stelt het hotel in staat om haar activiteiten voort te zetten tot het einde van 2022.

Jaar van contrasten

Voor het hotel is 2020 een jaar van contrasten. Dit jaar zou een belangrijk jaar worden, omdat er net was geïnvesteerd in een gerenoveerd restaurant en een nieuw 'glamping'-aanbod. Door de lockdown kende het hotel echter een moeilijke periode. Er konden immers geen kamers of lodges worden verhuurd.

Toen de lockdown eenmaal was opgeheven, moest het hotel de activiteiten en het personeelsbestand onmiddellijk opschalen naar een volledige bezetting, wat een uitdaging op zich was. In de maanden na de lockdown volgde de hoogste vraag naar kamers sinds jaren, om vervolgens weer getroffen te worden door de tweede nationale lockdown.

CBILS-lening

Fiduciam heeft het hotel een lening verstrekt van 1,18 miljoen pond met een looptijd van 24 maanden. De financieringskosten zijn dankzij CBILS verlaagd en het ontbreken van kosten voor vervroegde aflossing geeft de kredietnemer extra flexibiliteit.

CBILS is in het leven geroepen om de financiering van kleinere bedrijven in het Verenigd Koninkrijk te ondersteunen in verband met COVID-19. De regeling stelt kredietverstrekkers, zoals Fiduciam, in staat om leningen tot £5 miljoen te verstrekken aan mkb-bedrijven in het Verenigd Koninkrijk die te maken hebben met dalende of uitgestelde inkomsten.

Toekomstbestendig

De lening van Fiduciam betekent niet alleen dat het hotel de tweede lockdown kan doorstaan, maar ook dat er verder kan worden geïnvesteerd in het hotel. De toekomst van het bedrijf is nu veilig gesteld voor de komende twee jaar.

Fiduciam breidt haar activiteiten in Noord-Ierland uit met de toekenning van een Coronavirus Business Interruption Loan Scheme (CBILS) lening aan een trouw- en congreslocatie. Fiduciam is haar activiteiten in Ierland blijven uitbreiden, zowel ten noorden als ten zuiden van de grens, vanwege een sterke vraag naar leningen van bedrijven en projectontwikkelaars.

Trouw- en congreslocatie

De trouw- en congreslocatie is een Georgisch herenhuis in het graafschap Londonderry. De populaire locatie is normaal gesproken volgeboekt, maar als gevolg van de lockdown eerder dit jaar moesten alle evenementen worden geannuleerd. Hierdoor liepen de overheadkosten op, maar bleven de inkomsten uit. Pas medio augustus kon de eerste bruiloft weer worden georganiseerd.

CBILS-lening

De CBILS-lening stelde de kredietnemer in staat zijn financieringskosten te verlagen. Niet alleen vanwege de lagere rente, maar ook omdat de Britse regering de volledige rente van de lening gedurende de eerste 12 maanden dekt. Fiduciam heeft de lening verstrekt vanwege de solide geschiedenis van het bedrijf en de positieve vooruitzichten op langere termijn.

CBILS is in het leven geroepen om de financiering van kleinere bedrijven in het Verenigd Koninkrijk te ondersteunen in verband met COVID-19. De regeling stelt kredietverstrekkers, zoals Fiduciam, in staat om leningen tot £5 miljoen te verstrekken aan mkb-bedrijven in het Verenigd Koninkrijk die te maken hebben met dalende of uitgestelde inkomsten.

Noord-Ierse markt

Door de uitbreiding van de activiteiten op de Noord-Ierse markt heeft Fiduciam inmiddels bijna 20 miljoen pond aan CBILS-leningen verstrekt aan Noord-Ierse bedrijven. Fiduciam hoopt haar activiteiten daar in de toekomst nog verder uit te breiden en is dan ook van plan om een kantoor in Belfast te openen, zodra de gezondheidsrichtlijnen van de overheid dit toestaan.

Afgelopen zomer verstrekte Fiduciam een overbruggingsfinanciering met een transactiewaarde van €500.000. De financiering stelde de kredietnemer in staat een horecazaak aan te kopen.

Overbruggingsfinanciering

De kredietnemer diende de aankoop van de horecazaak binnen een beperkte tijdspanne af te ronden. Bovendien was er nog geen getekend huurcontract. Doordat de gebruikelijke kredietverstrekker van de kredietnemer niet in staat was om op zo'n korte termijn én zonder een getekend huurcontract een financiering te verstrekken, kwam Fiduciam in beeld. Fiduciam heeft een overbruggingsfinanciering verstrekt van €500.000 met een looptijd van anderhalf jaar. Hierdoor kon de kredietnemer het pand, bestaande uit een bar/restaurant met hotelfaciliteiten, aankopen voor de gewenste deadline.

Horeca

Deze transactie is vrij uniek voor de situatie waarin we ons momenteel bevinden. De meeste kredietverstrekkers zijn namelijk in tijden van corona terughoudend met het financieren van horeca. Toch kon Fiduciam, vanwege onder andere de lage loan-to-value én de aantrekkelijke locatie van het onderpand, de overbruggingsfinanciering verstrekken.

Herfinanciering

De kredietnemer zal de overbruggingsfinanciering binnenkort al aflossen. De gebruikelijke kredietverstrekker van de kredietnemer was bereid het onderpand te herfinancieren wanneer het pand eenmaal was verhuurd. De overbruggingsfinanciering gaf de kredietnemer de tijd om een huurcontract te regelen. Hierdoor kon de herfinanciering, na ondertekening van het huurcontract, binnen een halfjaar worden geregeld.

Mogelijkheden Fiduciam

Traditionele partijen zijn vaak niet in staat om binnen een kort tijdsbestek een financiering te verstrekken, terwijl hier op de markt wel behoefte naar is. Deze financiering toont de onderscheidende mogelijkheid van Fiduciam om op korte termijn een financiering rond te krijgen.

Het einde van het jaar nadert weer. Als kredietverlener merken wij dat transacties in deze periode dikwijls enige spoed vereisen. Waar het merendeel van de traditionele partijen vaak niet in staat is om op zo’n korte termijn een vastgoedfinanciering te verstrekken, stelt Fiduciam alles in werking om vastgoedondernemers- en beleggers nog voor de jaarwisseling van een lening te voorzien.

Herinvesteringsreserve

In de laatste maanden van het jaar ontvangen kredietverleners veelal het verzoek om een financiering nog voor Oud en Nieuw rond te krijgen, zodat deze nog in de jaarcijfers van het betreffende jaar kan worden verwerkt en ondernemers nog gebruik kunnen maken van de herinvesteringsreserve. Deze herinvesteringsreserve is van toepassing wanneer een onderneming winst behaalt bij de verkoop van een bedrijfsmiddel en van plan is om te herinvesteren in een ander bedrijfsmiddel. Deze winst kan, in plaats van opgenomen te worden in de fiscale winst, worden toegevoegd aan de herinvesteringsreserve. Hiermee wordt voorkomen dat er direct belasting wordt geheven over de behaalde boekwinst.

Wanneer de herinvestering zich niet voordoet in het jaar van de vervreemding, moet er op het moment van vervreemding in elk geval het voornemen tot herinvesteren zijn. Daarnaast geldt dat de herinvestering op zijn laatst moet worden gedaan in het derde jaar na het jaar waarin de verkoop van het bedrijfsmiddel heeft plaatsgevonden. Door deze voorwaarden willen vele ondernemingen nog, voor het verstrijken van het derde boekjaar, herinvesteren. Tegen het einde van het jaar vereist het merendeel van de kredietaanvragen dan ook enige spoed.

Financiering op korte termijn

Het blijkt echter nog knap lastig om op korte termijn een financiering te regelen. Bij traditionele partijen duurt het doorgaans enige weken voordat er uitsluitsel over een aanvraag wordt gegeven. Ondernemers zijn dientengevolge niet altijd in staat om de herinvestering rond te krijgen voor het verstrijken van de driejaarstermijn. In dat geval moet de herinvesteringsreserve alsnog worden toegevoegd aan het resultaat.

Gelukkig voor vastgoedpartijen zijn de traditionele partijen vandaag de dag niet meer de enige plek waar zij kunnen aankloppen voor een financiering. De markt voor non-bancair vastgoedkrediet is dan ook groeiende. Steeds vaker zoeken ondernemers naar alternatieve aanbieders van vastgoedfinanciering, zoals Fiduciam.

Mogelijkheden Fiduciam

Als overbruggingsfinancier staan wij bekend om onze snelle acceptatie en uitvoering. Wij verschaffen in de meeste gevallen al binnen 48 uur duidelijkheid. Vervolgens gaan wij tot het uiterste om de financiering binnen de gestelde deadline rond te krijgen. Zo hebben wij eens een transactie begeleidt waarbij er slechts zeven dagen zaten tussen de aanvraag van de financiering en de uiteindelijke overdracht.

Uit het jaarlijkse onderzoek van Stichting MKB Financiering naar non-bancaire financiering binnen het mkb blijkt dat non-bancaire financiering sterk in opkomst is in Nederland. In 2019 werd er maar liefst 2,7 miljard euro verstrekt aan het mkb via non-bancaire financiering. Dit is een groei van 26% ten opzichte van het jaar daarvoor.

Groei non-bancaire financiering

Met een groei van 26 procent ten opzichte van 2018 en met ruim 2,7 miljard euro aan nieuwe verstrekkingen financiert één op de vijf MKB-ondernemingen de activiteiten non-bancair. Verder blijkt uit het onderzoek van Stichting MKB Financiering dat het aantal verstrekte financieringen met 41 procent is gegroeid naar 49.120.

Deze cijfers tonen aan dat financiering buiten de bank om steeds populairder wordt. Tegenwoordig zijn de traditionele banken niet meer de enige plek waar ondernemers terecht kunnen voor een financiering. Er zijn inmiddels tal van manieren om aan kapitaal te komen zonder hiervoor bij een bank aan te hoeven kloppen. Steeds vaker zoeken ondernemers dan ook naar alternatieve aanbieders van financiering, zoals Fiduciam. Als overbruggingsfinancier verstrekt Fiduciam kortlopende leningen vanaf €500.000 tot €25 miljoen.

Toekomst non-bancaire financiering

Het is nog onduidelijk hoe de non-bancaire financieringsmarkt zich de komende periode zal ontwikkelen. De corona crisis zal invloed hebben op de groei van de non-bancaire financieringsmarkt, maar als de trend van toename van klein zakelijke financieringen de komende jaren doorzet, zal de rol van non-bancaire financiers voor klein zakelijke financieringen rond 2023 groter zijn dan die van de traditionele banken.

Recent verstrekte Fiduciam een complexe, grensoverschrijdende lening met een transactiewaarde van maar liefst 10 miljoen euro. Bij deze transactie werden twee Luxemburgse bedrijven overgenomen, die elk een grote studentenwoning in Duitsland bezitten.

Unieke kans

De twee studentencomplexen, waarin per huis 200 tot 250 studenten woonachtig zijn, en een waarde hebben van elk 20 miljoen euro, werden door een Britse studentenhuisvester verworven middels een bedrijfsovername. Deze groep, die de studentencomplexen eerder beheerde, kreeg een eenmalige, unieke kans om het onroerend goed te kopen.

Kort tijdsbestek

De kredietnemer had de overbruggingsfinanciering nodig om de grensoverschrijdende aandelenovername binnen een kort tijdsbestek af te ronden. Na ondertekening van de koop- en verkoopovereenkomst had de koper zes weken de tijd om een financiering rond te krijgen. De afgelopen tijd hebben de Engelse en Duitse teams van Fiduciam dan ook hard gewerkt om het krediet binnen de gewenste termijn te verstrekken.

Cross-border financiering

Bij deze transactie waren diverse partijen uit maar liefst drie verschillende landen betrokken. Het krediet, waarmee de overname van twee Luxemburgse bedrijven werd gefinancierd, werd door Fiduciam vanuit Engeland verstrekt aan een Britse kredietnemer, waarbij het onderpand - de studentencomplexen - gevestigd is in Duitsland. Deze transactie toont de grensoverschrijdende mogelijkheden van Fiduciam.

Het mkb is een belangrijk onderdeel van de Nederlandse economie. Toch is het voor mkb-ondernemers, met name in Nederland, moeilijk om aan een financiering te komen. Banken zijn sinds de financiële crisis in 2008 steeds strenger geworden in het toekennen van krediet. Gelukkig kent de financieringsmarkt steeds meer alternatieve financieringsmogelijkheden.

Financieren steeds lastiger

Het verkrijgen van een financiering is voor veel mkb-ondernemers de laatste jaren minder eenvoudig geworden. Vooral mkb'ers in de vastgoedsector moeten steeds meer moeite doen om een lening te krijgen. Het blijkt zelfs dat nergens in Europa kleine en middelgrote bedrijven zo veel moeite hebben om aan geld te komen als in Nederland. Dit komt mede doordat banken de afgelopen jaren steeds terughoudender zijn geworden in het verstrekken van financieringen, met name aan kleine en middelgrote bedrijven. Zij vormen doorgaans namelijk een groter risico voor de bank.

Daarbij komt dat de doorlooptijden bij banken over het algemeen te lang duren voor ondernemers. Hierdoor zijn zij niet altijd in staat om gepast te reageren op kansen die zich voordoen. Steeds vaker worden vastgoedinvesteringen dan ook op een alternatieve wijze gefinancierd.

Mogelijkheden Fiduciam

Gelukkig voor mkb'ers zijn de traditionele banken tegenwoordig niet meer de enige plek waar zij kunnen aankloppen voor een financiering. De markt voor non-bancair vastgoedkrediet is dan ook groeiende. Steeds vaker zoeken ondernemers naar alternatieve aanbieders van vastgoedfinanciering, zoals Fiduciam. Als overbruggingsfinancier verstrekt Fiduciam kortlopende leningen vanaf €500.000 tot €25 miljoen. Het idee is dat de overbruggingsfinanciering de mkb-ondernemer de tijd geeft om een reguliere financiering te regelen.

Het jaar 2019 zit er alweer op. Voor Fiduciam was dit een succesvol jaar waarin veel mijlpalen zijn bereikt. Niet alleen in Nederland, maar ook in alle andere landen waar we actief zijn. Zo werd onze kredietportefeuille steeds groter, heetten we nieuwe medewerkers welkom en groeiden onze sociale kanalen. Voordat we doorstomen naar 2020, blikken we eerst terug op de afgelopen twaalf maanden. Nu het nieuwe jaar is aangebroken wordt het namelijk hoog tijd om eens terug te kijken op 2019.

Stijging kredietportefeuille

Afgelopen jaar was er vanuit de markt steeds meer behoefte aan onze overbruggingsfinancieringen. Dit leidde tot een forse stijging van onze kredietportefeuille. Vooral in oktober ging het hard, in deze maand verstrekten we maar liefst £43.5 miljoen aan nieuwe leningen. Mede door deze succesvolle maand verdubbelde onze kredietportefeuille afgelopen jaar. We mogen we dan ook meer dan tevreden terugkijken op 2019.

Nieuwe medewerkers

Om de forse groei van het bedrijf te faciliteren is het team van Fiduciam het afgelopen jaar flink uitgebreid. In 2019 behaalden we dan ook ons doel om 25 nieuwe medewerkers aan te nemen. Het Nederlandse team van Fiduciam werd versterkt met maar liefst drie nieuwe medewerkers en een stagiaire.

Uitbreiding naar andere landen

Fiduciam heeft het haar taak gemaakt om mogelijke manieren te vinden om waar en wanneer het kan haar overbruggingskredieten te verstrekken. Inmiddels zijn we dan ook actief in vele Europese landen. Afgelopen jaar hebben we ons diensten naar nog meer landen uitgebreid. Zo openden we in het voorjaar van 2019 een nieuw kantoor in het Duitse Frankfurt. Daar bleef het echter niet bij. In oktober betraden we de Schotse markt, waar we ook gelijk een transactie van 1,14 miljoen pond afrondden. Daarnaast zijn we inmiddels bezig met een aantal Zweedse kredietaanvragen.

Plannen voor 2020

In 2020 staat ons nog veel moois te wachten. Zo verhuist het Nederlandse team naar een nieuw kantoor en hebben we nieuwe mensen aangetrokken. Dit jaar hopen wij onze groei voort te zetten en nog meer ondernemers en bedrijven helpen te groeien.

Fiduciam wenst je een succesvol 2020 toe!

De vraag naar overbruggingsfinancieringen in het Verenigd Koninkrijk heeft sinds de kredietcrisis in 2008 een aanzienlijke groei laten zien. In de rest van Europa is kredietverlening voor een Britse overbruggingsfinancier als Fiduciam echter niet altijd even gemakkelijk. In sommige Europese landen is dit zelfs helemaal niet mogelijk. Toch heeft Fiduciam het haar taak gemaakt om mogelijke manieren te vinden om waar en wanneer het kan haar overbruggingskredieten te verstrekken.

De Europese overbruggingsmarkt

De Europese financiële sector is sterk beïnvloedt door de strenge regelgeving en de terughoudende opstelling van banken, wat heeft geleid tot een groei van de behoefte naar non-bancaire financiering. Op de Europese markt zijn er dan ook talrijke mogelijkheden voor Fiduciam. In sommige Europese landen zijn er namelijk, buiten de lokale banken, maar weinig kredietverleners in staat om investeerders en ontwikkelaars te helpen bij het realiseren van een hefboomeffect op vastgoed. In feite zijn er zelfs landen waarbij Fiduciam mogelijk de enige optie is van deze investeerders en ontwikkelaars.

Financieringsaanvragen in Europa

Bij een financieringsaanvraag in een voor Fiduciam nieuw land wordt allereerst uitgezocht of het in dit land wel mogelijk is om als Brits kredietverstrekker geld uit te lenen en, als dat het geval is, op welke manier dat het beste kan worden gedaan. In bijna elk land gelden namelijk andere regels en voorschriften op het gebied van kredietverlening. Zo kan Fiduciam bijvoorbeeld niet rechtstreeks lenen aan Franse entiteiten, vanwege het bankmonopolie in Frankrijk. Het Franse bankmonopolie verbiedt niet-banken namelijk om bancaire activiteiten uit te oefenen. Fiduciam kan echter wel helpen wanneer kredietnemers, met bedrijven buiten Frankrijk, Franse activa in bezit hebben waarmee de lening kan worden gedekt.

In Spanje staat Fiduciam weer voor een hele andere uitdaging. In dit land verloopt het beoordelen van de waarde van onroerend goed dikwijls problematisch. Dit komt onder andere doordat eerdere verkoopgegevens, in de meeste gevallen, beperkt en onbetrouwbaar, zijn. Hierdoor is het lastig om complexe vastgoedtypen met elkaar te vergelijken. Fiduciams Spaanse team bestaat dan ook volledig uit Spaanstalige medewerkers, zodat dit soort problemen gemakkelijker kunnen worden aangepakt.

Ondanks de uitdagingen in verschillende Europese landen is Fiduciam altijd bereid dat stapje extra te zetten voor alle betrokken partijen.

Toekomstige groei

Het heeft Fiduciam enige tijd en moeite gekost om zich te ontwikkelen op de Europese overbruggingsmarkt, maar inmiddels is het bedrijf naast het Verenigd Koninkrijk actief in vele Europese landen. In het merendeel van deze landen is een stijgende lijn te zien op de vastgoedmarkten. Fiduciam verwacht dan ook een sterke groei van de kredietvolumes.

De invloed van technologie op de financiële sector is groots. De FinTech-industrie in Nederland, maar ook internationaal, groeit dan ook hard. In het jaar 2018 waren er al meer dan 400 FinTech ondernemingen in Nederland en dit aantal neemt elke dag weer toe. Steeds meer bedrijven integreren technologie in hun bedrijfsmodel, zo ook Fiduciam.

Over FinTech

FinTech is een samentrekking van de woorden ´financial´ en ´technology´. Het begrip wordt gebruikt voor alle innovatieve technologische producten en diensten die worden ingezet in de financiële sector.

FinTech ondernemingen zijn door gebruik te maken van slimme technologie altijd bezig met het verbeteren en vernieuwen van hun producten en/of diensten. Deze FinTechs vormen hedendaags serieuze concurrentie voor traditionele banken, gezien het feit dat deze ondernemingen financieren sneller, eenvoudiger en voordeliger kunnen maken.

Voordelen van FinTech

Binnen de financiële sector zijn de langzame processen van menig financieel dienstverlener vaak een irritatiepunt bij het aanvragen van een lening. Traditionele banken hebben vaak enige weken nodig om uitsluitsel te kunnen geven over een financieringsaanvraag. FinTech ondernemingen kunnen middels technologie hun processen sneller en gebruiksvriendelijker inrichten. Bovendien kunnen FinTechs op efficiënte wijze grote hoeveelheden data verwerken, wat het mogelijk maakt om snelle analyses uit te voeren. Derhalve kunnen FinTechs meestal snellere doorlooptijden hanteren dan traditionele financiële instellingen.

FinTech bij Fiduciam

Als FinTech onderneming streeft Fiduciam er voortdurend naar om het aanvraagproces van financieringen zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Zo wordt er gebruik gemaakt van de nieuwste digitale toepassingen voor het beoordelen van financieringsaanvragen. Hiermee zet Fiduciam nieuwe standaarden voor het efficiënt beheren van zowel bestaande als nieuwe financieringsaanvragen.

Henry Ford, oprichter van de Ford Motor Company, zei: "Er is maar één ding erger dan het trainen van je werknemers en ze zien vertrekken. Je werknemers níet trainen en ze zien blijven.” Bij Fiduciam wordt dan ook graag geïnvesteerd in de ontwikkeling van medewerkers. Investeren in medewerkers kent namelijk tal van voordelen: ze raken gemotiveerder, gaan efficiënter te werk en worden breder inzetbaar. Bovendien heeft het investeren in de ontwikkeling van medewerkers een vermindering van het personeelsverloop als gevolg.

Trainings- en ontwikkelingsprogramma

Een van de meest voor de hand liggende facetten voor de ontwikkeling van medewerkers is het volgen van trainingen en cursussen. Om medewerkers te ondersteunen in hun ontwikkeling heeft Fiduciam dan ook een trainings- en ontwikkelingsprogramma ontwikkeld. Dit veelzijdige programma bestaat in totaal uit 27 verschillende trainingsmodules, zoals cashflowanalyse, vastgoedwaardering, juridische documentatie, kredietanalyse, enz. Sinds de start van het opleidingsprogramma zijn er in de afgelopen negen maanden meer dan 110 uur aan trainingen verzorgd.

In het trainings- en ontwikkelingsprogramma wordt een gunstig leerklimaat gestimuleerd door door kennisoverdracht tussen meer en minder ervaren medewerkers. Fiduciam maakt gebruik van de talenten van haar ervaren medewerkers door hen de trainingen te laten verzorgen. Met het doorgeven van kennis ondersteunen deze medewerkers de nieuwe teamleden in hun ontwikkeling.

Clint White, hoofd kredietverlening van Fiduciam, vertelt: “We leggen een enorme nadruk op ons trainingsprogramma om niet alleen nieuw talent aan te trekken, maar ook, en even belangrijk, om dat talent te ontwikkelen en te behouden.”

Aantrekken van nieuw talent

Bij het werven van nieuwe medewerkers, of het nou gaat om een stagiair, een pas afgestudeerde of iemand met jarenlange ervaring, is het voor Fiduciam van groot belang dat potentiële medewerkers bij de waarden van Fiduciam passen. Verder wordt het belangrijk geacht dat (potentiële) medewerkers de juiste instelling hebben. Het hebben van de juiste instelling is namelijk de basis voor het opbouwen van een carrière. Alleen maar elke dag op het werk verschijnen is doorgaans niet genoeg voor een race naar de top.

Uit de Property Lending Barometer 2019, een onderzoek van accountant- en advieskantoor KPMG, blijkt dat Nederlandse financiers steeds minder vastgoedleningen onder de €20 miljoen verstrekken. Momenteel ligt de gemiddelde vastgoedlening rond de €23 miljoen. Twee jaar eerder was dit nog €8 miljoen. Een daling van maar liefst 65%.

Deze daling komt onder andere doordat traditionele banken steeds minder interesse hebben in onroerend goed. Daarnaast hebben alternatieve financiers vooral belangstelling naar óf relatief kleine leningen óf relatief grote leningen. Als gevolg hiervan ontstaat er een aanzienlijk gat voor het financieren van vastgoed tussen de €5 en €20 miljoen.

Banken zijn terughoudender

Traditionele banken kijken bij het financieren van vastgoed steeds kritischer naar het soort lening en de omvang ervan. Grotere leningen zijn voor banken aantrekkelijker, omdat deze meer schaalvoordeel en verdiencapaciteit opleveren.

Bovendien vinden steeds minder banken vastgoedfinanciering van groot strategisch belang. Het onderzoek van KPMG geeft aan dat 60% van de aan het onderzoek deelnemende banken vastgoedfinanciering niet strategisch belangrijk vindt.

Alternatieve financiers

In Nederland treden steeds meer alternatieve financiers toe tot de vastgoedmarkt. Er zijn dus wel alternatieven voor bankfinanciering op de markt aanwezig. Deze financiers zijn echter voornamelijk geïnteresseerd in wat kleinere of juist wat grotere leningen. Hierdoor ontstaat een financieringsgat tussen de €5 en €20 miljoen.

Mogelijkheden Fiduciam

Uit bovenstaande informatie kan geconcludeerd worden dat de kans dat je bij een vastgoedfinancier terecht kan voor een kredietaanvraag tussen de €5 en €20 miljoen steeds kleiner wordt. Fiduciam vult dit gat in de markt. Bij Fiduciam kun je terecht voor korte termijn financieringen, overbruggingsfinancieringen, vanaf €250.000 tot €25.000.000.

Sinds onze oprichting in het jaar 2014 dragen wij met trots de naam Fiduciam. Maar wat betekent deze naam eigenlijk en waar komt hij vandaan?  

Fiducia cum creditore

De Romeinse term ‘fiducia cum creditore’ is een oude vorm van eigendomsoverdracht. Dit kan gezien worden als een van de vroegste vormen van een hypotheek. Het concept is vrij eenvoudig: de kredietnemer droeg het onroerend goed over aan de kredietgever, op voorwaarde dat deze weer zou worden overgedragen wanneer de schuld werd afgelost. Aanvankelijk was er geen enkel rechtsmiddel om deze teruggave af te dwingen. Dit concept creëerde een systeem op basis van wederzijds vertrouwen tussen kredietgever en kredietnemer.

De fiducia cum creditore was zo succesvol dat het niet alleen overleefde tot het late Romeinse Rijk, maar in een zekere vorm nog steeds wordt toegepast in de huidige maatschappij. Zo zijn er vele gemeenschappelijke kenmerken te herkennen tussen fiducia cum creditore en de bedrijfsactiviteiten van Fiduciam.

Fides

De fiducia cum creditore was, net zoals vele Romeinse overdrachten, verbonden met het concept fides, wat staat voor ‘vertrouwen’. Dit concept was een zeer belangrijk onderwerp binnen de oude Romeinse gemeenschap, zowel in het openbare als in het privéleven van de Romeinen speelde fides een belangrijke rol. Fides was zelfs zo essentieel voor de Romeinse wet dat het een fundamenteel onderdeel werd van de Romeinse morele normen én werd vergoddelijkt tot een godin met dezelfde naam. Deze godin had meerdere tempels in Rome, waarvan een zich bevond op de Capitolijnse heuvel. Hier bewaarde de Romeinse senaat onder andere vredesverdragen met andere volkeren, want de godin werd geacht ervoor te zorgen dat deze verdragen werden nageleefd.

Vertrouwen als kernwaarde

Vertrouwen speelt, net zoals in de oude Romeinse samenleving, een belangrijke rol binnen de bedrijfsvoering- en activiteiten van Fiduciam. Het is dan ook één van Fiduciams kernwaarden. Bij het bedrijf werken medewerkers en cliënten samen op basis van vertrouwen. Elke betrouwbare lener zal in Fiduciam altijd een betrouwbare kredietverstrekker vinden, met wie hij of zij consistent van de ene transactie tot de andere kan samenwerken.

Fiduciam bewijst nogmaals dat de organisatie snel en efficiënt kan handelen. Recent heeft Fiduciam namelijk een transactie begeleid waarbij er slechts zeven dagen tussen de aanvraag van de financiering en de uiteindelijke overdracht zaten. De bouwfinanciering met een hoofdsom van €950.000 stelde de ondernemers in staat het commerciële pand aan te kopen en hun vastgoedportefeuille uit te breiden.

Bouwfinanciering

De bouwfinanciering van Fiduciam maakt meerdere kredietopnames mogelijk gedurende de looptijd van de lening. Deze lening van anderhalf jaar is zo gearrangeerd dat er door middel van meerdere kredietopnames een totale hoofdsom van €950.000 kan worden opgenomen, waarbij het eerste kredietbedrag €750.000 bedroeg.

De betreffende lening wordt aangewend voor de financiering van de aankoop van een leegstaande onroerende zaak en de transformering en juridische splitsing van deze onroerende zaak naar meerdere businessunits.

Kort tijdsbestek

Het was voor de kredietnemers cruciaal dat de financiering binnen korte tijd geregeld kon worden, vanwege een strenge afnamedeadline. Door het gebrek aan snelheid bij traditionele banken kwam Fiduciam in beeld. Fiduciam slaagde erin zeven dagen na de aanvraag tot financiering over te gaan, waardoor de kredietnemer in staat was de onroerende zaak af te nemen binnen de gestelde deadline.

Mogelijkheden Fiduciam

Traditionele banken zijn vaak niet in staat om op korte termijn duidelijkheid te geven, terwijl hier op de markt wel behoefte naar is. Deze financiering toont de onderscheidende mogelijkheid van Fiduciam om binnen een zeer kort tijdsbestek een financiering rond te krijgen.

Binnen één maand verstrekte Fiduciam een financiering van €9 miljoen voor een zorgcomplex in het zuiden van het land. Gezien de aankoop van het pand korte tijdslijnen met zich mee bracht was het voor de ondernemers van groot belang dat de financiering binnen korte tijd geregeld kon worden.

Beleggings- en acquisitiefinanciering

De grootte van deze commerciële financiering maakte het voor de ondernemers een lastige opgave om een lening te regelen bij reguliere banken. Een looptijd van 18 maanden voor deze beleggingsfinanciering geeft de ondernemers tijd om middels de normale wegen een financiering rond te krijgen.

Het zorgcentrum is verhuurd aan enkele grote zorginstellingen waarbij één van de grote huurders binnenkort ruimte zal maken voor de transformatie naar studentenwoningen. Gezien dit laatste een dusdanige waardestijging met zich mee brengt zal de herfinanciering van de beleggingsfinanciering voor de ondernemer eenvoudiger te organiseren zijn.

Track-record

Fiduciams overbruggingsfinanciering wordt niet alleen gebruikt daar dit een grote transactie is en korte tijdslijnen heeft, maar het geeft de ondernemers ook de mogelijkheid een track-record op te bouwen. Dit zal niet alleen de kans op een reguliere financiering vergroten, het geeft de ondernemers ook tijd een degelijke financiering te regelen.

Mogelijkheden Fiduciam

Veel aspecten in bovenstaande financiering maakte het een ingewikkeld financieringsvraagstuk waarbij korte tijdslijnen, de hoofdsom van €9 miljoen en de transformatie aard van het commerciële project een grote rol speelden. Daarnaast hadden de kredietnemers een internationale achtergrond waarbij de klant van de vele mogelijkheden van Fiduciam gebruik heeft gemaakt.

In Frankrijk financierden wij een wijngaard waarbij niet alleen de wijngaard zelf maar ook 77.422 flessen wijn en 2631 hectoliter wijn in vaten als zekerheid van de financiering dienden.

Overbruggingsfinanciering in Frankrijk

Enkele jaren geleden werd de wijngaard door een vermogend particulier uit de Verenigde Staten gekocht. Een deel van de bestaande schuld van de wijngaard moest geherfinancierd worden. Hiervoor verstrekte Fiduciam een financiering aan een Luxemburgse entiteit die in handen was van de eigenaar van de wijngaard.

Deze driejarige lening is zo gestructureerd dat er middels meerdere kredietopnemingen een totale hoofdsom van €3 miljoen opgenomen kan worden waarbij het eerste kredietbedrag €750.000 bedroeg.

Om een betrouwbare waarde van onze zekerheid te krijgen werd er een gespecialiseerde RICS-taxateur bij betrokken die niet alleen de waarde van de wijngaard vaststelde, maar ook de kwaliteit van de wijn beoordeelde.  

Cross-border financiering

Niet alleen maakte de zekerheid van deze transactie het een bijzondere lening, ook waren er vijf jurisdicties uit drie verschillende continenten bij de lening betrokken. Dit door de aard van de onderneming van de kredietnemer en de betrokken multinationale aandeelhouders. De lening werd door Fiduciam vanuit Engeland verstrekt, het onderpand – de wijngaard – was gevestigd in Frankrijk, de kredietnemer in de VS, de entiteit van de kredietnemer in Luxemburg en ten slotte een borgsteller uit Australië.

Mogelijkheden Fiduciam

Deze overbruggingsfinanciering laat niet alleen de grensoverschrijdende mogelijkheden van Fiduciam om financieringen mogelijk te maken aan entiteiten met complexe buitenlandse structuren, maar ook de bereidheid om financieringen te verstrekken tegen handelsbedrijven.

Fiduciam heeft recent een overbruggingskrediet van €5,5 miljoen verstrekt aan een Britse ondernemer. De lening, met een looptijd van 18 maanden en een rente van 0,8% per maand, financiert de ontwikkeling van twee luxe villa's in de Spaanse badplaats Marbella.

Stijgende vraag naar financieringen in Spanje

Fiduciam ziet een sterke vraag naar haar overbruggingsfinancieringen in Spanje. Deze vraag komt  voornamelijk van buitenlandse ondernemers met vastgoedontwikkelingsactiviteiten in Spanje. Banken in het land van herkomst van deze ondernemers zijn vaak niet in staat een Spaanse hypotheek te verstrekken. Spaanse banken zijn daarnaast steeds terughoudender in het verstrekken van financieringen aan buitenlandse vastgoedbeleggers. Ook private banken perken hun cross-border portefeuille in. Hierdoor neemt de vraag naar Spaanse financieringsaanvragen bij Fiduciam sterk toe en deze blijft naar verwachting voorlopig stijgen. Volgens Clint White, hoofd kredietverlening bij Fiduciam, zal het succesvolle Spaanse team in Londen dan ook worden versterkt met nieuwe medewerkers.

Recordtijd

De lening werd, na ontvangst van het taxatierapport, in maar liefst drie werkdagen afgesloten. Dit is een recordtijd voor Fiduciam! Andere financiers konden deze financiering niet zo snel aanbieden als Fiduciam, vandaar dat Fiduciam de ideale partij was voor de kredietnemer.

Mogelijkheden Fiduciam

Deze transactie toont aan dat Fiduciam de expertise in huis heeft om ondernemers in meerdere landen van dienst te zijn. Ook als Nederlandse vestiging zijn wij in staat om Nederlandse klanten te helpen met grensoverschrijdende transacties. Hierin zijn wij uniek.

De markt van overbruggingskredieten staat in Nederland nog in haar kinderschoenen. Ook al neemt de vraag naar deze alternatieve manier van financieringen toe, de mogelijkheden van een overbruggingsfinanciering lijken nog onbekend bij het grote publiek.

Wat is een overbruggingsfinanciering?

Een overbruggingsfinanciering is een korte-termijn lening die veelal wordt gebruikt door het MKB en ondernemers om in vastgoed te investeren. Het idee is dat de overbruggingsfinanciering de vastgoedbelegger de tijd geeft om een reguliere financiering te regelen.

Wij verstrekken overbruggingsfinancieringen waarbij commercieel, semi-commercieel en residentieel vastgoed als onderpand kan dienen. Echter zijn er bekende misvattingen dat de gelden van het krediet alleen gebruikt kunnen worden om in vastgoed te investeren, dat transformatie projecten moeilijk zijn voor een overbruggingsfinancier en dat er een residentiele huurstroom uit het onderpand dient te komen. In dit artikel zullen wij het tegendeel bewijzen.

Wanneer heb je een overbruggingsfinanciering nodig?

Een vastgoedbelegger heeft een goede investeringsmogelijkheid en dient hiervoor een pand aan te kopen. Echter heeft hij hiervoor een afname deadline van twee weken. Zijn huidige financier heeft interesse om een krediet te verstrekken, helaas durft de belegger het risico niet te nemen dat dit voor de afname deadline rond is. De belegger sluit hiervoor een overbruggingsfinanciering af met een looptijd van één jaar en is hiermee in staat het pand aan te kopen voor de gewenste deadline. Het lukt zijn reguliere bank de lange termijn financiering rond te krijgen binnen enkele maanden, waarmee de belegger zijn overbruggingsfinanciering kosteloos kan aflossen.

Inderdaad, in deze situatie is een overbruggingsfinanciering een aantrekkelijke optie. Maar als overbruggingsfinancier merken wij dat er nog een tal van andere mogelijkheden zijn om onze lening voor te gebruiken.

Beleggings- & acquisitiefinanciering

Recentelijk hebben wij een beleggingsfinanciering verstrekt aan een vastgoedondernemer die een multi-tenant bedrijfsgebouw bezat zonder hypotheek. Er kwam een goede investeringsoptie op zijn pad, echter gezien de commerciële aard van deze investering zag zijn reguliere financier hiervan af. Wij konden op het multi-tenant bedrijfsgebouw een eerste recht van hypotheek vestigen waardoor de belegger in staat was het nieuwe bedrijfsgebouw aan te kopen. Dit gaf de ondernemer genoeg tijd waarde toe te voegen middels nieuwe huurders waardoor de kans op een herfinanciering bij zijn reguliere financier enorm is toegenomen.

Een internationale onderneming in de voedselsector zocht een werkkapitaal financiering om een nieuwe productielijn op te zetten. Gezien de tijdelijke aard van de financieringswens, was een overbruggingsfinanciering de juiste oplossing voor deze klant. Middels een beleggingsfinanciering, waarbij een eerste recht van hypotheek als zekerheid diende, konden wij de klant helpen deze nieuwe productielijn te realiseren en uiteindelijk een nieuw product op de markt te brengen.

Bedrijfsfinanciering

Geen constante huurstroom? Ook dit is voor ons als overbruggingsfinancier geen probleem. Een tijdje geleden wisten wij een ondernemer te helpen die een bedrijfsfinanciering zocht om een aandelentransactie te financieren. Een eerste recht van hypotheek op een pand in Amsterdam diende als onderpand voor deze transactie, echter zonder huurinkomsten. De rente werden gefinancierd middels eigen inbreng van de ondernemer en wist zo de aandelentransactie succesvol te voltooien.

Bouwfinanciering

Als overbruggingsfinancier zie wij een enorme toename van aanvragen voor transformatieprojecten. Onlangs wisten wij een ontwikkelaar te financieren die grote monumentale zorgwoningen naar studenten kamers wilde transformeren. De ontwikkelaar was al eigenaar van het te transformeren pand en had een financiering nodig om de bouw te realiseren. Wij verstrekten een financiering op basis van de destijds huidige waarde van het pand waardoor de ondernemer en groeiden mee middels meerdere tranches met de verbouwing. Ondertussen is de verbouwing in volle gang en zijn er verschillende financiers die interesse hebben om onze overbruggingsfinanciering van de te realiseren studentenwoningen zou willen overnemen.

Uiteraard lopen de plannen met de gemeente als het gaat om vergunningen en wijzigingen van het bestemmingsplan vaak uit. Een ontwikkelaar waar wij recentelijk een bouwfinanciering aan verstrekte maakte dit als geen ander mee. Het doel van de ontwikkelaar was om van een commercieel multi-tenant gebouw te transformeren naar woningen. Als overbruggingsfinancier verstrekte wij een een bouwfinanciering op de het commerciële pand waarbij we zouden meegroeien met de ontwikkelaar. Echter waren in werkelijkheid de tijdslijnen van een stuk langer, maar tegen de tijd dat de vergunningen rond waren wilde een reguliere financier het project overnemen. In dit geval werd die initiële bouwfinanciering uiteindelijk een beleggingsfinanciering.

Ook al lopen de bovenstaande cases uiteen, wij zien zeker niet gelimiteerd tot bovenstaande situaties. Internationale zakenpartners, wijn als onderpand of gewoonweg een cross-border transactie? Ook hier staan we bij Fiduciam voor open.